旅行禁令取消，美国房地产市场将迎来大量海外买家

美国将于11月8日起重新开放，届时全世界的人，只要打过疫苗的都可以直飞美国，美国的房地产业将会再次迎来大量的海外买家，价格可能再掀起新一轮的高峰。

美国此前的旅行禁令，几乎是将世界上最富裕的国家都囊括在内，包括中国、英国、欧盟（发过、德国等），而在美国的房地产市场中，海外买家的影响力不可忽视，尤其是纽约、洛杉矶、迈阿密等城市。亚洲富豪大多喜欢加州的旧金山和洛杉矶、欧洲富豪倾向于纽约，南美洲的富豪则喜欢迈阿密。

但由于旅行限制的影响，前几个月的房价飙涨中，海外买家的因素几乎为零，都是美国国内需求带动。而随着11月8日旅行限制令的解除，海外买家将会大量涌入。

业内人士认为，未来几周将有一长串的海外买家去看房，有的经纪人已经为此做好了准备。

在上一轮的房价飙涨中，美国本土买家多数都是首次购房或者换房，在洛杉矶，涨幅最大的房子价格是50万至100万美元的房子，可看出中产是上一轮房价飙涨的“主力”。而动辄数百万美元的豪宅不仅涨幅不大，甚至还降价抛售，比如娱乐明星Matt Damon，今年1月以2100万美元的价格挂牌卖自家的一栋豪宅，但一直到8月份，才以1790万美元的价格卖出，比之前的挂牌价低了300万美元。

而海外买家给美国房价带来的影响，则可能更多作用于高端房地产。据房产公司米勒·塞缪尔公司（Miller Samuel）CEO乔纳森·米勒分析，海外买家将会给高端和豪华房地产市场带来新一轮的促进，但并不是说中产的房屋价格就不会受到影响。毕竟富豪的人数有限，中产的基数比较大，海外中产的涌入，也可能对本地中产房价有一个明显的拉动。

根据全美房地产经纪人协会的数据显示，2018年和2019年，外国买家在美国购买房产的总价值分别花费了2670亿元和1830亿元。但到了2021年，这个数字只有1070亿元，这表明疫情导致大量海外的购买需求被压制。

这一点相信许多地产经纪也深有体会，前段时间，他们为了给海外买家抢房，自己既当中介又当买家，为海外买家录制看房视频。

另一项数据显示，最近几年，中国买家是美国最大的海外买家来源，2017年，中国买家购买美国房产的总额为320亿美元，到2020年这个数字下降到115亿美元，但即使下降了近三分之一，中国买家仍然排名第二，排第二和第三的是美国的近邻加拿大和墨西哥。

由此可见，从320亿美元降到115亿美元，这里面包含了多少被压制的购房需求，一旦11月8日之后得到释放，又将有多少人立即奔赴美国买房。

美联储在上周继续坚持低利率的政策，明确表态近期没有上调利息的计划，使得美国的贷款利息再度下跌。

房地美（Freddie Mac）周四报告称，30年期抵押贷款的平均利率从上周的3.14%降至3.09%，15年期贷款利率从上周的2.37%降至2.35%。

目前这样的低利息，仍在在吸引无数人进入房地产市场。最新的数据显示，美国9月份新屋的中位价升至创纪录的40.88万元，同比上涨9.5%。根据全国房地产经纪人协会的数据，成屋的中位数价格跃升至35.28万元，比去年9月上涨13.3%。

可见房价仍然在上涨，只有等美联储提高利息之后，房价才会得到抑制。