分析预测：2024年美国房市将更加强劲，利率略微回落

利率略微回落，
房屋建筑商强势迎来春季销售旺季

著名房地产分析公司 John Burns Research and Consulting (JBREC) 最近发布了最新美国房地产市场分析及预期报告。报告中表示随着利率遂步回稳，房屋建筑商强势迎来春季销售旺季，预计2024年美国房地产市场将更加强劲。

利率及抵押贷款利率是影响房地产市场走势的两个重要数据，虽然2024年1月和2月的利率 (及抵押贷款利率) 小幅回升，但大多数报告追踪的指标都表明，与2023年相比，2024年的整体市场将更加强劲和乐观。

在移民的推动下，

劳动力市场正在趋于正常，但依然强劲

人口统计团队显示，2023年美国人口增长高达380万，是历史上人口增长最多的一年。人口激增在不断转化为强劲的就业增长，仅在1月份，市场便增加了35.3万个工作岗位。而辞职人数已回到疫情前的水平，高的自愿离职率是经济健康发展的标志。JBREC 小幅上调了就业增长预测，预计2024年将继续保持稳健增长，但增幅将比 2023年有所放缓，约为180万个岗位 (同比增长 1.2%) 。这一增长率与疫情爆发前的年份将更为一致。而招聘公司也表示，企业客户预计于2024年会继续招聘，但相对2023年将会更加谨慎小心。

三月的降息预期将推迟

在1月底的新闻发布会上，美联储主席鲍威尔否认了3月份开始降息的可能性。即使推迟降息，消费者的乐观情绪仍在继续上升。消费者情绪指数正在迅速上升，现在比 2021年夏季以来的任何时候都要高 ，刺激经济的资金仍在市场上流动。通胀预期也在持续下降，消费者预计未来12个月的通胀率为+3% (自2020年12月以来最低) 。债券市场预计2024年的平均抵押贷款利率为6.5%，这将为住房市场提供了支持。

对于房屋建筑商来说，

关键的春季销售旺季已经提前到来

建筑商正在利用消费者信心的上升，继续从转售市场抢占份额。根据 JBREC 的调查，90%的建筑商都在使用利率回购的方式将抵押贷款利率降至6%以下。综合来看，新房屋和转售房屋库存仍接近历史最低水平，这避免了供应过剩的风险。虽然未售出的新房库存接近全球金融危机以来的最高水平，但总体库存仍然低，这意味着建筑商有空间继续抢占市场份额，而不会出现供应过剩的问题。预计2024年新房销售量将同比增长5% (高于之前的 4%) 。持续的低库存量、稳健的需求以及因今年下半年利率下调而稳步提高的可负担性，将继续支撑新房价格，预计2024年扣除激励措施后，新房价格将同比增长1.3%。

转售市场正在解冻，但速度缓慢

2023年的大部分时间，转售市场一直处于停滞状态，卖家紧紧抓住低抵押贷款利率不放, 使买家被拒之门外。2023年，转售房屋成交量占总户数的比例仅为3.6%，是过去50年来最低的，远低于4.6%的历史平均水平。转售房销售开始回升，1月份的购房抵押贷款申请和待售销售均有所增长。消费者对住房的态度也在改善，房利美 (Fannie Mae) 的购房情绪指数 (Home Purchase Sentiment Index) 都证明了这一点。随着转售市场继续解冻，预计现房销售年增长率将达到8% (高于之前的7%)，现房价格年增长率将达到2.3% (高于之前的1.5%) 。

对公寓住宅建设的预期提高

尽管公寓住宅建设仍面临资金紧张的挑战，但稳定的需求和对下半年利率下调的预期提振了投资者和开发商的乐观情绪。在1月份举行的全国公寓住宅委员会会议中，大多数人都未有担心长期 (2025年以后) 的供过于求风险。

回溯过去，5个单位以上的大型公寓住宅项目从开工到竣工往往会有两年的滞后期，而大型公寓住宅项目占了公寓住宅建设的大部分。预计2024年公寓住宅动工量将同比减少 -23% (36万套) ，比之前的-45%有所改善。而公寓住宅许可证将按年减少 -25% (42万个)，比之前的-42%有所改善。