美国房市走势如何? 明辨价值投资有道

美国房市走势如何?  明辨价值投资有道

息魔如期而至，市场前路未明

近期的美国地产可谓信息庞杂，3月美联储启动持续加息对房地产的影响正加速显现，利率的升高进一步加剧购房压力，投资购房意愿下降，住房市场降温，交易量亦持续下滑。房地产经纪公司 Redfin 报告显示，第三季度美国整体房屋购买量录得27.4%的降幅。此外，美国房地产经纪人协会 (NAR) 11月18日公布的数据也显示，10月成屋销售总数年化为443万户，如果忽略疫情初期的异常值，该指标创2011年12月以来的新低。

究其原因，美联储为抑制通胀快速大幅加息无疑增加了贷款购房者的负担，增加了购房者制定和控制预算的难度。数据显示，今年美国30年期固定抵押贷款平均利率20年来首次突破7%，目前虽回落至6.6%左右，但仍处于高位。今年上半年，美国每月按揭贷款平均增加552美元，增幅高达38%，达到1,809美元。此外，由于美股等风险资产大幅下跌、通胀居高不下以及经济前景黯淡，高端买家压力上升。按不同价位房源的交投表现来看，售价高于100万美元的豪华住宅处于表现最低迷之列，销量同比下跌31%。

其实不止美国，全球的地产都出现了价格下行风险。既有作为新兴经济体的越南；也有号称全球金丝雀的韩国；也包括炒房圣地，房价自从次贷危机后经历15年长牛的澳大利亚、加拿大。

挑战伴随机遇, 

至暗时刻后有望迎来底部反转

虽目前普遍认为未来房地产市场仍将经历调整，但优联西家战略合作伙伴和顿对预期持乐观态度。认为2022年市场经历各种因素的反复冲击后，已处于高性价比的底部区间，有望在2023重回上行趋势。

首先，2022年住房仍旧供应不足。优联西家战略合作伙伴和顿认为目前低库存水平是推动明年房地产市场的最主要因素。由于住房存量偏低，库存吃紧迟迟得不到缓解，加之旺盛的买家需求推高房价，买家将逐渐开始对他们心仪的房源展开竞购。

其次我们观察到在一系列指标走弱，全球都在 " 期待 " 美国地产崩盘的背景下，美国房价居然居高不下，这主要有赖于新房市场支撑。最新公布的 10 月美国新屋销售数据环比上涨了 7.5%，大幅高于市场预期的环比下降 5.5%；与此同时，新房中位价格攀升至创纪录的 49.3 万美元。美国的新房市场的支撑因素很多，但主要与疫情后的美国住房的市场结构有关，购房者开始偏好面积大的独栋别墅，且相对偏远地区的新房 – 这与优联西家战略合作伙伴和顿及主要开发商合作方的后续开发计划十分吻合。

究其根本，全美家庭数量的增长是住房市场基本面最坚实的支撑因素。预计在未来至少5年内，独栋别墅市场表现都将超过其它物业类型。美国千禧一代已经步入30岁，十年前这批人喜欢住在热闹的市中心，十年后开始成家立业，生育小孩，对于居住面积、配套设施、隐私性等要求更高，因此逐步转向了郊区的独栋别墅，而这类土地正是和顿投资布局的主力市场。

同时，优联西家战略合作伙伴和顿认为市场出现衰退甚至危机的风险不大。根据经验预判，过去的房地产衰退通常伴随着经济衰退，失业率上升和法拍房屋增加 (金融危机中尤其如此)。然而，这一情况在当下似乎不太可能。劳动力市场依然强劲，薪金比以往更多，美国人家庭资产负债表情况也不错，贷款拖欠率保持在历史低位。

此外，阳光地带和远郊住宅市场将保持强劲。优联西家战略合作伙伴和顿布局的土地资产主要位于诸如亚特兰大、凤凰城、佛罗里达州奥兰多、丹佛、德克萨斯州奥斯汀等增长迅速的阳光地带市场。阳光充足的舒适气候、低廉的税收水平和相对可负担的房价都是推动买家需求的主要因素。此外，大批从其他地区涌入的买家也将成为购房主力，他们当中既有因房价过高而另觅居住地的年轻人，也有受益于远程办公政策的公司雇员。与此同时，美国普查局最新的新屋开工报告显示小城市正在大幅侵蚀大型都市区的市场份额。优联西家战略合作伙伴和顿认为未来这些地区或许能够提供最好的机会。

携手优联西家选择和顿，

美国土地投资正当时

对于中国内地投资者而言，通胀压力下，国内财富个人急需丰富自身投资产品组合，而国内当前调控和限购给他们在投资不动产领域带来挤出效应。中国的投资渠道本就狭窄，加之“限购令”的影响，房产投资更是难以推进，这就释放出大量的民间资产急需在国外寻找新的投资渠道。

而美国房地产市场在最近50年房产增值历史中，整体随美国国力而上升，只有四次大的价格波动调整周期，现市场正处于第四次调整周期底部，正是配置美国土地资产最佳时机之一。美国房地产经纪人协会统计数据显示，现在中国人已成为仅次于加拿大人的美国房地产第二大外国买家。美国媒体报道，来自中国内地和香港的买家正在抢购纽约、洛杉矶、旧金山等城市土地与住宅，且多用现金支付。此外，美国房产法律制度健全，对投资人有完全的保护，所有所有权文件都公开。产权调查，第三方资金监管账户等都保证了交易的安全和保护了买卖双方利益。

此外美元走强，汇率及价值亦处于高位。综上所述，美国土地资产无疑成为当下资产配置时炙手可热的品类，值得聪明的投资者关注！